Ingatlant szeretne eladni, de mennyit akar adózni utána?

Látszólag egy egyszerű elhatározás, néhány hirdetés, s már el is adtuk ingatlanunkat. Nagy értékű vagy sorozat értékesítés esetén azonban érdemes alaposan megfontolni, hogy milyen formában tesszük ezt, hiszen sem nekünk, sem a vevőnek nem mindegy, milyen terhek rakódnak rá.

Azzal mindenki tisztában van, hogy ha magánszemélyként 5 évig tartunk egy ingatlant, akkor azt adómentesen adhatjuk el. Kétségtelen, hogy ha csak 10 évenként adnánk el egy-egy ingatlant, ez a legegyszerűbb és adómentes megoldás. Azzal már kevesebben vannak tisztában, hogy amennyiben sorozat jellegűnek minősül az ingatlanértékesítés, az áfaköteles lesz, ami az adminisztratív terheken túl -bejelentkezés, bevallás stb.-, az árversenyben hátrányba hozhatja az eladót; s  a vevőnek -ha magánszemély-, sem fog tetszeni. (Sorozatjellegű az értékesítés, ha az értékesítő két naptári éven belül legalább 4 építési telket vagy új ingatlan értékesít, valamint a rá következő három évben további építési telket vagy új ingatlant értékesít.)

Sokan nagy értékű vagy számosabb ingatlanjaikat cégben tartják. Ilyenkor a könyv szerinti -eredeti beszerzési- érték és az eladási ár különbözete társasági adó köteles (9%) nyereségként fog megjelenni könyveinkben, majd később, ha ezt a nyereséget ki szeretnénk venni, osztalékadó terhe mellett tehetjük csak meg (15% szja és korlátos szocho). Könnyen belátható, hogy ez nem a legjobb adózási helyzet, főként, ha egy 30 évvel ezelőtt fillérekért vásárolt ingatlant adnánk el. A képet bonyolítja, hogy -bár jogi személy vevőnek akár előnyös is lehet-, az ilyen eladások áfa kezelése bonyolult, és nem hagyható figyelmen kívül. Ugyanis új építésű ingatlan, vagy építési telek értékesítése minden esetben un. egyenes áfás, vagyis az eladónak fel kell számítani a számlában az áfát. Használt ingatlan – amelynek használatbavételi engedélye 2 évnél régebbi-, és nem építési telek értékesítése alapból áfa mentes, akkor is, ha amúgy maga az eladó cég az általános szabályok szerint bejelentkezett áfa alá. Viszont ebben az esetben az áfa választható, de azt nem a vevő számítja fel számlájában, hanem un. fordított áfa helyzet áll elő, amikor a vevőnek kell közvetlenül megfizetni az adóhatóság felé az adót. Ez alól is van azonban kivétel: amikor magánszemély a használt ingatlan vevője, mert ekkor egyenes áfás lesz az eladás. A bonyolult adóztatás miatt voltaképpen a vevő jogállása és további szándéka fogja meghatározni, tetszik-e neki az ajánlat, vagy sem.

Mi a helyzet akkor, ha az ingatlant vagyonrendeli a természetes személy vagyonrendelő? Ekkor valós piaci (felértékelt) értéken kerülhet be a kezelt vagyonba -ún. induló tőke-, ahonnan immár a vagyonkezelő fogja értékesíteni. A kezelt vagyonba érkező vételárból az a rész, amely az induló tőkén felül van, a kedvezményezetteknek osztalékadó teherrel (hozamként) kifizethető; míg a felértékelt érték adómentesen 5 év elteltével kivehető. (Korábbi kivétel esetén a felértékelési különbözetre az osztalék terhei fizetendők.) Ennek ellenére azt szoktuk javasolni, hogy ingatlant mindig cégben tartsunk a kezelt vagyon „alatt”. (Vagyis, az ingatlannal rendelkező társaság üzletrészét vagyonrendeljük, ne a „szabadon álló” ingatlant. Vagy ha ilyennel rendelkezünk, akkor azt „toljuk le” a kezelt vagyonon belül egy erre a célra létrehozott vagy meglévő társaságba.) Ennek az az oka, hogy a kezelt vagyon bár társasági adó alany, bizonyos esetekben adómentességet élvez. Többek között a benne lévő társaságtól kapott osztalék tekintetében; míg ezen adómentességét az adott évre elvesztené, ha az ingatlant közvetlenül a kezelt vagyonból értékesítenénk.

S végül, mi legyen a befolyt vételárral? Ha magánszemélyként 5 éven belül értékesítünk, akkor bizony sávosan meg kell fizetnünk az szja-t, s csak a fennmaradó összeggel rendelkezhetünk. Ha társaság értékesít -bármennyi év telt is el-, akkor a fent említett módon a társasági adó mellett az osztalékadó terheivel is szembesülünk, ha hozzá akarunk jutni a nyereséghez. Ezzel szemben, ha a vételár a kezelt vagyonba folyik be, azt -voltaképpen a „halasztott” adóval együtt-, be lehet fektetni, forgatni. Erről gondoskodik a wealth manager. 5 év elteltével pedig a hozamok osztalékadóval, míg az induló tőke – az ingatlan/ vagy az üzletrész felértékelt értéke- adómentesen adható ki a kedvezményezetteknek. Tovább menve, mivel a kezelt vagyon nyithat TBSZ számlát, az 5. év után akár a teljes vételárra -hozamaival együtt- adómentesség érhető el.

Számos más megoldás létezik -mint pl. az ingatlan vételárára vonatkozó követelés bizalmi vagyonkezelésbe rendelése-, ezért mindig egyénre szabva igyekszünk megtalálni a megfelelő forgatókönyvet. Természetesen minden esetben szigorúan szem előtt tartva a rendeltetésszerű joggyakorlat elvének való megfelelést.

Összefoglalva elmondható, hogy a magánszemélyek ritka, egy-egy kisebb értékű ingatlan értékesítésének kivételével minden más esetben érdemes azt wealth management keretében -bizalmi vagyonkezelés és pénzügyi vagyonkezelés-, megvalósítani.

Hunyadné Szűts Veronika - partner, adószakértő